Rentabilität einer Ferienwohnung berechnen: Was am Ende wirklich übrig bleibt

Ratgeber für Ferienvermieter · Lesezeit ca. 11 Minuten · Read in English

„Wir hatten letztes Jahr 48.000 Euro Umsatz." Das ist der Satz, den man beim Vermietertreffen hört. Was niemand sagt: Was davon übrig geblieben ist. Denn genau das wissen die wenigsten — und die Zahl fällt regelmäßig um 40 bis 60 Prozent kleiner aus als gedacht.

Umsatz ist die unwichtigste Zahl in der Ferienvermietung. Er sagt nichts darüber, ob sich deine Wohnung trägt, ob ein zusätzliches Objekt sinnvoll wäre oder ob du im November lieber zusperrst. In diesem Artikel gehen wir durch, welche vier Kennzahlen wirklich zählen, welche Kosten in fast jeder Kalkulation fehlen und wie du deine Break-even-Auslastung bestimmst — die Zahl, die dir bei jeder Preisentscheidung sagt, ob du gerade Geld verdienst oder nur beschäftigt bist. Rechnen kannst du direkt hier: Der Rechner weiter unten ist kostenlos und ohne Anmeldung nutzbar.

Welche Zahlen brauche ich für die Rentabilität?

Vergiss für einen Moment den Jahresumsatz. Diese vier Kennzahlen beschreiben dein Geschäft vollständig — und jede beantwortet eine andere Frage.

1. Auslastung — und warum sie fast immer falsch berechnet wird

Die Auslastung ist der Anteil der Nächte, in denen deine Wohnung belegt war. Klingt trivial, wird aber selten sauber gerechnet. Der häufigste Fehler: durch 365 zu teilen.

Verfügbar heißt: Nächte, in denen du überhaupt vermieten wolltest. Wenn du im November vier Wochen renovierst und zu Weihnachten selbst in der Wohnung bist, sind das keine Leerstände — das sind Nächte, die gar nicht zum Verkauf standen. Rechnest du sie mit, machst du dich künstlich schlecht und triffst Preisentscheidungen auf Basis einer Zahl, die es nicht gibt.

Umgekehrt gilt: Rechne dich nicht künstlich schön, indem du jede schwache Woche zur „Eigenbelegung" erklärst. Die Frage ist immer: Hätte ich diese Nacht verkauft, wenn jemand gebucht hätte? Wenn ja, ist sie verfügbar.

2. ADR — der durchschnittliche Preis pro verkaufter Nacht

Die Average Daily Rate ist dein Umsatz geteilt durch die belegten Nächte. Sie zeigt, wie viel du pro tatsächlich verkaufter Nacht erlöst.

Wichtig: Rechne mit dem Umsatz, der wirklich dir gehört. Wenn Ortstaxe und Reinigungspauschale in der Buchungssumme stecken, gehören sie hier streng genommen nicht hinein — die Ortstaxe ist ein Durchlaufposten, die Reinigung deckt eine Kostenstelle. Wer sie mitrechnet, hält seine ADR für höher, als sie ist, und wundert sich später über die dünne Marge.

3. RevPAR — die ehrlichste Zahl von allen

RevPAR (Revenue per Available Room, hier: pro verfügbarer Nacht) verbindet Auslastung und Preis zu einer einzigen Zahl:

Warum das die wichtigste operative Kennzahl ist, zeigt ein Vergleich. Zwei Wohnungen, je 300 verfügbare Nächte:

Wohnung A wirkt erfolgreicher — 80 % Auslastung klingt nach einem guten Jahr. Tatsächlich bringt B mehr Umsatz bei 25 Prozentpunkten weniger Auslastung. Und das ist nur die halbe Wahrheit: A hat 145 Anreisen statt 100, also 45-mal mehr Reinigung, mehr Wäsche, mehr Kommunikation, mehr Verschleiß. Nach Kosten liegt B fast immer deutlich vorn.

Deshalb ist „Auslastung erhöhen" als alleiniges Ziel gefährlich. Über den Preis bekommst du jede Wohnung voll — die Frage ist, was das kostet.

4. Nettogewinn — die einzige Zahl, die am Ende zählt

Alle drei bisherigen Kennzahlen beschreiben die Umsatzseite. Der Gewinn entsteht erst nach Abzug der Kosten — und dort liegt bei den meisten Vermietern der blinde Fleck.

Welche Kosten werden bei der Rechnung vergessen?

Wenn Vermieter ihre Rentabilität zu hoch einschätzen, liegt das selten an einem Rechenfehler, sondern an vergessenen Positionen. Das sind die häufigsten:

• Instandhaltung und Rücklage. Die größte Lücke. Eine vermietete Wohnung verschleißt drei- bis fünfmal schneller als eine selbst bewohnte. Matratzen, Sofa, Geschirr, Wandfarbe, Waschmaschine — das fällt nicht jedes Jahr an, aber es fällt an. Wer nichts zurücklegt, hat kein profitables Jahr gehabt, sondern nur die Rechnung verschoben. 4 bis 6 % vom Umsatz sind eine realistische Größe.
• Die eigene Arbeitszeit. Bei 60 Anreisen und 1,5 Stunden pro Anreise sind das 90 Stunden im Jahr — nur für Gästekommunikation und Check-in. Rechnest du 25 € an, sind das 2.250 €, die deinen „Gewinn" auffressen. Ob du sie ansetzt, ist eine bewusste Entscheidung. Sie unbewusst zu ignorieren, ist keine.
• Nicht weiterverrechnete Reinigung. Viele nehmen keine Reinigungspauschale, weil das die Conversion drückt. Der Aufwand verschwindet dadurch nicht — er wandert nur aus der Rechnung.
• Zahlungsgebühren. 1,5 bis 3 % gehen an Kreditkarte, PayPal oder Zahlungsdienstleister. Bei 34.000 € Umsatz sind das bis zu 1.000 €.
• Leerstandskosten. Heizung, Grundgebühren und Versicherung laufen auch im November weiter. Fixkosten kennen keine Nebensaison.
• Ausstattung als laufender Posten. Der neue Fernseher ist keine Investition ins Anlagevermögen, die dich nichts kostet — er ist eine Ausgabe, die dieses Jahr Geld gebunden hat.

Rechne ich brutto oder netto? Die Umsatzsteuer-Falle

Der häufigste systematische Fehler bei der Rentabilitätsrechnung: Bruttoeinnahmen mit Nettokosten zu vergleichen. Auf Beherbergungsleistungen gelten in Österreich 10 % und in Deutschland 7 % Umsatzsteuer. Bei 34.000 € Bruttoumsatz sind in Österreich rund 3.090 € davon Umsatzsteuer — Geld, das nie dir gehört hat.

Wenn du regelbesteuert bist, rechne konsequent netto: Einnahmen ohne USt, Ausgaben ohne Vorsteuer. Bist du Kleinunternehmer, weist du keine USt aus, kannst aber auch keine Vorsteuer abziehen — dann rechnest du beide Seiten brutto. Der Fehler entsteht immer beim Mischen.

Ob Regelbesteuerung oder Kleinunternehmerregelung für dich gilt, hängt von Umsatzgrenzen ab, die sich gelegentlich ändern. Das ist der eine Punkt, an dem sich ein kurzes Gespräch mit dem Steuerberater immer rechnet — dieser Artikel ersetzt keine Steuerberatung.

Ab welcher Auslastung verdiene ich Geld? (Break-even)

Die praktisch nützlichste Kennzahl überhaupt bekommst du fast geschenkt, sobald du Fixkosten und variable Kosten getrennt hast: Wie viele Nächte musst du verkaufen, um deine Fixkosten zu decken?

Der Rechner oben zeigt dir das Ergebnis direkt an. Warum es so nützlich ist: Es beantwortet die Frage, die sich jeder Vermieter im Frühjahr stellt — „Soll ich für 65 € vermieten oder lieber leer lassen?"

Die Antwort hängt nur am Deckungsbeitrag. Wenn dich eine zusätzliche Nacht 6 € Verbrauch kostet und die Anreise 73 € Reinigung und Wäsche, dann bringt eine Zwei-Nächte-Buchung zu 65 € netto genau: 130 − 12 − 73 = 45 € Deckungsbeitrag. Das ist mehr als null — die Buchung lohnt sich, solange sie keine teurere verdrängt. Bei einer Ein-Nacht-Buchung sieht dieselbe Rechnung so aus: 65 − 6 − 73 = −14 €. Diese Buchung kostet dich Geld.

Genau deshalb sind pauschale Regeln wie „im Frühjahr immer 20 % Rabatt" gefährlich und Mindestaufenthalte oft wertvoller als Preisnachlässe. Mit den eigenen Zahlen im Kopf entscheidest du das in zehn Sekunden statt aus dem Bauch.

Warum muss ich pro Objekt statt im Durchschnitt rechnen?

Wer mehrere Wohnungen vermietet, kennt meist nur die Gesamtsumme. Das verdeckt regelmäßig, dass ein Objekt die anderen quersubventioniert:

Auf Gesamtebene sehen 21 % Marge ordentlich aus. Tatsächlich verdient das Chalet — das Objekt mit dem höchsten Umsatz und der meisten Arbeit — praktisch nichts. Solche Muster siehst du nur, wenn du Einnahmen und Kosten je Objekt zuordnest. Kosten, die sich nicht sauber zuordnen lassen (Software, Steuerberatung), lässt du besser als „geteilt" stehen, statt sie willkürlich zu verteilen — sonst rechnest du dir eine Genauigkeit vor, die es nicht gibt.

Häufige Denkfehler bei der Rentabilität

• „Ich war zu 85 % ausgelastet, also war es ein gutes Jahr." Vielleicht warst du auch nur zu billig.
• „Die Reinigung zahlt der Gast." Nur, wenn die Pauschale den echten Aufwand deckt — inklusive der Anreisen, bei denen du selbst putzt.
• „Direktbuchungen sind immer besser." Sie sparen Provision, kosten aber Marketing, Website, Zahlungsabwicklung und Zeit. Oft trotzdem besser — aber nicht automatisch.
• „Das Portal frisst 15 % meines Gewinns." Es frisst 15 % vom Umsatz. Bei 30 % Marge sind das die Hälfte deines Gewinns — der Unterschied ist erheblich.
• „Nächstes Jahr wird besser." Ohne veränderte Zahlen ist das kein Plan, sondern eine Hoffnung.

Wie oft sollte ich rechnen?

Einmal im Jahr für die Steuer ist zu spät — dann sind alle Entscheidungen bereits getroffen. Sinnvoll ist ein Rhythmus in drei Stufen:

• Monatlich (5 Minuten): Belege erfassen, Auslastung und RevPAR gegen den Vormonat und das Vorjahr ansehen.
• Quartalsweise (20 Minuten): Rentabilität je Objekt prüfen, Kostenrubriken durchgehen, Preise für die nächste Saison anpassen.
• Jährlich (1 Stunde): Vollständige Rechnung inklusive Rücklagen und Arbeitszeit — und die ehrliche Frage, ob sich jedes Objekt trägt.

Der Aufwand liegt fast vollständig im Sammeln der Kosten. Genau daran scheitern die meisten: Die Belege liegen in einer Schachtel, die Auswertung wird auf „irgendwann" verschoben, und im Februar rekonstruiert man ein ganzes Jahr aus Kontoauszügen.

Häufige Fragen

Was ist eine gute Rendite bei einer Ferienwohnung?

Das hängt vor allem an zwei Fragen: Ist das Objekt finanziert, und rechnest du deine eigene Arbeitszeit mit? Eine abbezahlte Wohnung ohne angesetzten Eigenlohn erreicht häufig 45 bis 60 % operative Marge vom Nettoerlös. Kommen Kreditraten und ein realistischer Stundensatz dazu, landen viele Vermieter bei 15 bis 30 % — und einzelne Objekte auch bei null. Deshalb sagt ein Branchenwert wenig: Aussagekräftig sind dein eigener Vorjahresvergleich und der Vergleich zwischen deinen Objekten.

Wie berechne ich die Auslastung einer Ferienwohnung richtig?

Belegte Nächte geteilt durch die verfügbaren Nächte, mal 100. Verfügbar sind nur Nächte, die du tatsächlich vermieten wolltest — Eigenbelegung und Sperrzeiten gehören nicht in den Nenner.

Was ist der Unterschied zwischen ADR und RevPAR?

Die ADR ist der Umsatz je verkaufter Nacht, RevPAR der Umsatz je verfügbarer Nacht. RevPAR berücksichtigt also auch die leeren Nächte und ist damit die ehrlichere Kennzahl für den Vergleich zwischen Objekten, Monaten und Jahren.

Soll ich brutto oder netto rechnen?

Netto, wenn du regelbesteuert bist (Einnahmen ohne Umsatzsteuer, Ausgaben ohne Vorsteuer). Brutto auf beiden Seiten, wenn du Kleinunternehmer bist. Entscheidend ist, dass du nicht mischst.

Lohnt sich eine Buchung unter meinem normalen Preis?

Solange der Deckungsbeitrag positiv ist und die Buchung keine teurere verdrängt: ja. Rechne Nettoerlös minus variable Kosten (Verbrauch pro Nacht plus Reinigung und Wäsche pro Anreise). Bei kurzen Aufenthalten ist das Ergebnis oft negativ — dort helfen Mindestaufenthalte mehr als Rabatte.

Wie viel sollte ich für Instandhaltung zurücklegen?

4 bis 6 % vom Jahresumsatz sind ein realistischer Richtwert für laufenden Verschleiß und Ersatzbeschaffungen. Bei älteren Objekten oder hoher Auslastung eher am oberen Ende.

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